Bezahlbarer Wohnraum ist knapp, da sind sich mittlerweile alle politischen Gruppierungen einig.

Gerade in Ballungsräumen ist eine explosionsartige Verteuerung des Wohnraumes festzustellen.

Die Nachfrage ist hoch, das Angebot wird geringer und geringer.

Dies regelt den Marktpreis.

Der Mietspiegel wird durch diese Verteuerung gnadenlos mit nach oben gezogen.

Nun wurde schnell ein neues Schlagwort und die scheinbare Lösung des Problems erfunden:

Die Mietpreisbremse.

Eine Maßnahme, die auf den ersten Blick zu wirken vermag.

Doch nach dem die Wirkung abgeklungen ist, geht der Mietpreishöhenflug weiter nach oben. Zeitverzögert, aber dennoch spürbar.

Ein typischer Fall von Symptombekämpfung statt Ursachenbekämpfung.

Aber was kann man tun?

Was ist falsch gelaufen?

Lassen Sie mich zurück blicken:

Zunächst wurde Wohnraum, der mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde, der Privatisierung unterworfen und übergeben.

Nun war nicht mehr die öffentliche Hand zuständig, sondern wirtschaftlich orientierte Unternehmen. Auch Genossenschaften wurden zerschlagen.

Mittlerweile kann man auf dem freien Wohnungsmarkt den einen oder anderen Monopolisten erkennen.

Unterliegt ein Geschäftsfeld wirtschaftlichen Zwängen, so kann nicht unbedingt von sozialer Ausrichtung die Rede sein.

Schwarze Zahlen und Gewinnoptimierung sind die Ziele, denn daran wird die Geschäftsführung gemessen.

Diese Unternehmen wieder einzufangen und auf ihre soziale Verantwortung im Wohnungsbau zurück zu führen, sehe ich sehr kritisch.

Eigentlich darf sozialer Wohnungsbau nicht an Gewinnen ausgerichtet sein.

Kostendeckung ist hier das Zauberwort.

Wie aber kann eine langfristige Kostendeckung im Wohnungsbau realisiert werden?

Aus meiner Sicht durch den nachfolgenden Planungsansatz:

Stellen wir uns vor, wir bauen ein Wohnhaus.

Nicht luxuriös.

Zweckdienlich.

Vielleicht sogar im Systembau?

Aber dazu später mehr.

Nehmen wir an, das Grundstück ist vorhanden, da wir hier von einer kommunalen Steuerung des Projektes ausgehen.

Das Wohnhaus beinhaltet 10 Wohnungen mit jeweils 100 Quadratmeter Wohnfläche.

Die Errichtung dieses Objektes kostet eine Million Euro.

Hinzu kommen Kosten für Zinsen, Rücklagen für Sanierungen und Risikoausfall etc.

Am Ende sprechen wir über eine Herstellungs- und Rücklagensumme von 2.000.000 € ( zwei Million Euro )!

Eine stolze Summe, für ein einfaches Wohnhaus ohne großartigen Luxus.

Nun gehen wir in die „Kleinrechnung“.

Nennen wir diese Summe den Herstellungswert.

Teilen wir nun den Herstellungswert durch die verfügbare Gesamtwohnfläche, errechnen wir den Herstellungswert pro Quadratmeter:

2.000.000 € : (10*100m²) = 2.000 €/m².

So viel kostet die Herstellung eines Quadratmeter Wohnraum in der kalkulatorischen Rechnung.

Bei einer rechnerischen Lebensdauer des Gebäudes oder Laufzeit von Krediten, von beispielsweise 25 Jahren, ergibt sich ein Jahreswert von

2.000 €/m² : 25 Jahre = 80 €/m² pro Jahr.

Teilt man diesen Wert durch 12 Monate, so erhält man einen rechnerischen Mietzins von 6,67 € pro Monat.

Das bedeutet, wir sprechen einer Kaltmiete von rund 7 €!!!

Mit diesem Mietpreis sind die Herstellung des Gebäudes, eine eventuelle Sanierung, ein eventueller Nutzungsausfall bei Nichtvermietung und alle sonstigen baulichen Unwägbarkeiten abgegolten.

Nach 25 Jahren würden dieses Objekt dann erstmalig Gewinne abwerfen.

Diese Gewinne und Überschüsse aus Rücklagen könnten dann theoretisch in Neubauten investiert werden.

Dann würden Kosten für Zinsen und Geldbeschaffungskosten entfallen.

Steigt man nun in die Möglichkeit der Systembauweise ein, wie es einige Lebensmitteldiscounter vormachen, könnten bei der Herstellung weitere Kosten eingespart werden.

Man mag sich gar nicht vorstellen, wenn die im Beispiel angesetzten Herstellungskosten halbiert werden könnten, welcher Quadratmeterpreis dann zu Grunde gelegt werden könnte.

Und nun vergleichen sie die Preise mit den aktuellen Mietspiegeln oder den ortsüblichen Mieten, welche Spanne hier gegeben ist.

Eine weitere Möglichkeit Kosten zu senken, ist die Schaffung von Wohnkategorien.

In der Hotelbranche ist dies schon lange Zeit Gang und Gebe.

Die Sterne.

Klar mit einem Katalog definiert.

Nach dieser Bewertungsmatrix könnte man auch im Wohnungsbau Maßstäbe setzen.

Wohnraum mit einem oder zwei Sternen  sind mit öffentlichen Geldern förderungswürdig, Wohnraum ab dem dritten Stern (luxuriöser) dagegen nicht.

Nun möchte ich abschließend noch auf die „zweite Miete“ eingehen.

Die Nebenkosten.

Diese Kosten sind definiert und eigentlich transparent.

Auch ein eventuell überdimensioniertes Gehalt eines Geschäftsführers muss hier unter den Verwaltungskosten transparent aufgeführt werden.

Letztlich unterliegen nur diese Nebenkosten reellen wirtschaftlichen Verteuerungen.